190 000 USD na otevření vs. 6 400 USD na získání: Skrytá rizika za akvizici japonské prádelny

V Japonsku samoobslužná prádelna obchodním trhu jsou investiční náklady zcela odlišné. V Tokiu si otevření franšízového obchodu o rozloze 13 metrů čtverečních nákladů na vybavení a výstavbu ve výši 30 milionů jenů (190 000 USD). Celková investice je 38 milionů jenů (243 000 USD), bez kauce za pronájem. Nicméně požadovaná cena a prádelna ve městě Kisarazu v prefektuře Čiba je pouze 1 milion jenů (6 400 USD). Prodejna se nachází na parkovišti centra domácích stavebnin. Zařízení bylo vyrobeno v roce 2020. Prodejna také využívá systém vzdáleného sledování tržeb. Ale funguje se ztrátou. Cenový rozdíl odraz s krytá rizika existujících akvizic prádelny. Globálním investorům, kteří plánují získat stávající obchody, poskytují cenné poznatky.

Růžná obchodní řešení

Nízké požadované ceny přitahují mnoho investorů. Věří, že mohou získat vyspělé obchody s nízkými náklady. Nízká požadovaná cena ale neznamená nízkonákladovou akvizici. Obchod v prefektuře Chiba s cenou 1 milion jenů (6 400 USD) má dvě obchodní řešení: pokračování v provozu nebo nákup vybavení a přemístění.

Pokud investoři nakupují pouze vybavení a přemísťují prodejnu, měli by převzít náklady na obnovu místa a demontáž a instalaci zařízení. Očekává se, že poplatky za obnovu stránek budou 1 až 1,5 milionu jenů (6 400–10 000 USD). Poplatky za přemístění zařízení jsou 0,3 milionu jenů (2 000 USD). Pokud pouze přemístíte zařízení a obnovíte místo, investice dosáhnete 2,3–2,8 milionu jenů (15 000–18 000 USD) (bez nákladů na dopravu, reinstalaci a údržbu zařízení). Pokud budou investoři pokračovat ve své činnosti, měli by podstoupit nájem, zálohu a obchodní tlak.

Skrytá rizika

● Rozdíl v zisku

Někteří operátoři mají sklady a týmy údržby. Nízká požadovaná cena pro ně může být požadována za kanál pro nákup použitého vybavení. Ale pro nově příchozí je riziko získání stávajících obchodů převedeno na riziko převzetí a vypořádání se starými weby. Požadovaná cena dalšího obchodu v prefektuře Ibaraki je 1 milion jenů (6 400 USD), s dodatečnou zálohou 0,6 milionu jenů (3 800 USD) a poplatky za realitní makléřství. Klimatizace jsou odstraněny původními majiteli. Většina zařízení byla zakoupena v roce 2007 a jen z nich se porouchalo. Kontrolní seznam převodu by měl zahrnovat vlastnictví zařízení, podpůrná zařízení a povinnosti uložení.

Zisk obchodu je zcela odlišné od stejné požadované ceny. Na obchodní platformě pro malé a střední podniky BATONZ mají dva obchody v prefektuře Chiba stejnou cenu: 6 milionů jenů (38 000 USD). Roční zisk jednoho obchodu je 1,65 milionu jenů (10 500 USD), zatímco druhý má vyšší zisk. Její roční zisk je ale 0,38 milionu jenů (2 400 USD). To znamená, že zjistíte z prodeje nemohou odrážet ziskovost. Klíčovými faktory cash flow jsou nájem, stárnutí zařízení a náklady na údržbu.

● Ocenění prodejny

Obvyklá mylná představa je neplacená práce majitele. Roční zpět z prodeje obchodu v prefektuře Fukušima jsou 11,2 milionu jenů (71 000 USD). Roční zisk je 6,07 milionu jenů (38 500 USD). Nemá žádného formálního zaměstnance. Jednoduchá doba návratnosti je 3,6 roku. Podle majitele poskytuje služby mytí a ukládání šest dní v týdnu. Provádí úklid, vybírání plateb a údržbu klientů. Tyto mzdové náklady nejsou zahrnuty v poplatcích za podnikání. Na základě místních cen práce jsou náklady práce 2,81–3,28 milionu jenů (18 000–21 000 USD). Reálné výhody obchodu výrazně snižují po zohlednění mzdových nákladů. Model bez zaměstnanců neznamená, že nejsou nutné žádné investice do práce. Služby praní a skladování mohou zvýšit příjmy obchodů a zvýšit mzdové náklady.

● Upgrade vybavení

Rizika modernizace zařízení existují i ve stávajících prodejnách. V Hanamigawa Ward, Chiba City, je požadovaná cena obchodu 4,5 milionu jenů (28 600 USD). Roční příjem je 6,45 milionu jenů (40 900 USD). Obchodní zisk je 1 422 milionů jenů (9 000 USD). Jednoduchá doba návratnosti je 3,2 roku. Zdá se, že je to atraktivní. Obchod byl ale otevřen v roce 1999. Roky výroby více strojů jsou nejasné. Pračka na 16 kg se porouchala. Nelze jej opravit z důvodu nedostupnosti originálních náhradních dílů. Původní majitel není ochoten investovat do modernizace vybavení. Kupující by tedy měl nést náklady na výměnu zařízení. Měl bych také posoudit, zda současný provoz zákazníků může podporovat investice do modernizace zařízení. Po dobu výměny zařízení si původní klienti mohou vybrat jiné konkurenty. Měli byste také posoudit, jak dlouho může zbývající zařízení stabilně fungovat, když je zařízení vyměňováno v dávných dobách.

● Nájemné

Požadovaná cena obchodu v prefektuře Tochigi je 8,5 milionu jenů (54 000 USD), včetně budovy, vybavení a provozních práv. Pozemek je pronajat od majitele pozemku za nízké nájemné. Nájem skončí v roce 2029. V té době by měly být pozemky obnoveny. Prodejce říká, že nájem může být obnoven na deset let bez písemného potvrzení. Výnosy tedy nelze počítat na základě nízkého nájemného. Měly by být zahrnuty náklady na odstranění a obnovu.

Skutečný finanční model

Kromě různých skrytých nákladů by investoři měli pochopit skutečný finanční model samoobslužné prádelny. Samoobslužná prádelna má výhody v předplacených příjmech, bez zásob a bez potřeby personálu na recepci. Vyžaduje to ale vyšší počáteční investice. Zařízení by mělo být po určité době vyměněno. Vyšší jsou i náklady na renovaci a úpravu.

Při hodnocení prodeje by měly být odděleny tři ukazatele – obchodní výnosy, provozní peněžní přebytek a dlouhodobě rozdělitelný peněžní tok. Jistina úvěru není provozním nákladem v zisku. Mělo by se ale vrátit v hotovosti. Odpisy jsou nepeněžní nákladovou položkou. Ale výdaje na upgrade způsobené stárnutím zařízení jsou rigidní hotovostní výdaje. Náklady příležitosti by neměly být přehlíženy. Pokud se výnosy z pronájmu nemovitosti blíží zisku prádelny, investice do zařízení a provozní rizika jsou nesmyslné.

Výhody Kingstar

Kingstar nabízí celou řadu komerční pračky se sušičkou a stroje na mokré čištění. Hluboce rozumí bolestivým bodům renovace stávajících obchodů. Hlavní příčinou je ztráta stárnutí zařízení, nedostatek náhradních dílů a vysoké náklady na údržbu. Komerční prádelna Kingstar využívá univerzální design komponent. Má dlouhou životnost a může snížit náklady na údržbu. Špičkové stroje na mokré čištění mohou pomoci rozšířit služby péče o jemné tkaniny. Obchody se tak mohou odklonit od konkurence levného základního prádla. už staví nové obchody nebo moderně stávající obchody, Kingstar může poskytnout kompletní řešení vybavení pro globální provozovatele prádelny.

Závěr

Při nákupu stávajících prádelen neporovnejte cenový rozdíl mezi novými obchody a stávajícími obchody. Levné obchody mohou mít riziko pronájmu, výměny zařízení, nákladů na pracovní sílu a restaurování místa. Klíčem k akvizici není nízká cena, ale posouzení, zda jsou ceny aktivní bezpečně po propočtu všech potenciálních odpovědností.

Q&A

Q1: Proč mnoho stávajících obchodů nemůže vydělávat peníze ani s vysokými zisky?

A1: Jejich zisk nezahrnuje bezplatné náklady na práci vlastníka, odpisy zařízení a poplatky za výměnu zachovalého zařízení. Majitelé získávají výnosy výměnou svého času. Nejedná se o skutečné výnosy z aktiv.

Q2: Jaké jsou výzvy nákupu stávajícího obchodu?

Odpověď 2: Existuje pět skrytých rizik: stárnoucí zařízení, stroje bez náhradních dílů, končící nájemní smlouvy, skrytá obnova místa a původní ztráty.

Otázka 3: Na jaké údaje by se měla zaměřit skutečná ziskovost prádelny?

A3: Nezaměřujte se na využití prodeje nebo měsíční údaje o hlavní sezóně. Zaměřte se na dlouhodobě rozdělitelný peněžní tok po odstranění nákladů na pracovní sílu, nájem, údržbu, půjčky a modernizaci vybavení.